내 집마련 해야할까? 말아야 할까?

우리 나라는 결혼을 하자마자 내집마련이라는 주제가 가장 중요하죠. 나라의 경제를 받드는 가장 큰 이슈중 하나인데요.

해외에서는 집을 사는 것보다 월세를 선호하는 이유와, 돈이 많지 않은 사람들이 대출을 내 집 마련 대신 투자해야 하는 이유, 그리고 대출로 집을 살 경우를 한번 비교해보았습니다. 그리고 이를 한국의 상황과 비교를 해 보았습니다. 

해외에서 집을 사는 것보다 월세를 선호하는 이유

1. 유연성과 낮은 초기 비용
   • 월세는 초기 비용이 적게 들며, 보증금과 몇 달 치 월세만 준비하면 됩니다. 반면 집을 사려면 큰 금액의 다운페이먼트와 추가 비용(세금, 법적 수수료 등)이 필요합니다.
   • 특히 해외에서는 지역이나 국가가 본인에게 맞지 않을 경우 쉽게 다른 곳으로 이동할 수 있는 장점이 있습니다.
2. 시장 리스크 회피
   • 부동산 시장은 변동성이 크며, 특정 지역의 부동산 가치는 하락할 가능성도 있습니다. 월세를 선택하면 이러한 리스크를 피할 수 있습니다.
3. 유지보수 부담 없음

• 월세의 경우 유지보수는 주로 집주인이 책임지기 때문에 예기치 못한 추가 비용에 대한 걱정이 적습니다.

   4. 정부 지원 혜택

1. • 일부 국가에서는 월세에 대해 세제 혜택을 제공하여 경제적 부담을 줄여줍니다.

대출로 집을 사는 대신 투자해야 하는 이유

1. 투자의 높은 성장 가능성
   • S&P 500 같은 주식시장에 투자할 경우 연평균 약 10%의 수익률을 기대할 수 있습니다. 이는 대출 이자율(약 5%)보다 훨씬 높아 장기적으로 더 큰 자산 증식을 가능하게 합니다.
2. 현금 흐름 확보
   • 대출 상환 대신 투자를 하면 매달 남는 자금을 활용하여 유동성을 유지할 수 있습니다. 이는 비상 상황이나 추가 투자 기회를 잡는 데 유리합니다.
3. 리스크 분산
   • 부동산은 한 지역에 집중된 단일 자산이지만, 주식 투자(특히 ETF나 인덱스 펀드)는 다양한 산업과 지역에 분산되어 있어 리스크를 줄일 수 있습니다.

집을 대출로 살 경우의 시뮬레이션: 월 300만 원 소득 기준

조건

• 월 소득: 300만 원
• 저축률: 30% (월 90만 원)
• 집값: 3억 원
• 초기 다운페이먼트: 20% (6천만 원)
• 대출 이자율: 연 5%
• 투자 수익률(S&P 500): 연 10%
• 기간: 5년 및 10년

결과 비교

항목5년 후 결과10년 후 결과

S&P 500 투자 가치	약 8,629만 원	약 2억 790만 원
대출 상환 총액	약 2억 7,175만 원	약 3억 546만 원
대출 이자 비용	약 3,175만 원	약 6,547만 원

 

• 투자의 경우: S&P 500에 투자했을 때 자산이 꾸준히 증가하며, 특히 장기적으로 복리 효과가 극대화됩니다.
• 대출 상환의 경우: 초기에는 이자 부담이 크며, 총 상환 금액이 집값보다 훨씬 높아집니다.

따라서, 돈이 많지 않은 사람들에게는 대출 이자를 감당하느니 장기적인 투자로 자산 증식을 노리는 것이 더 현명한 선택일 수 있습니다. 대출로 집을 구매하려면 이자 비용과 총 상환 금액을 정확히 계산하고, 장기적인 재정 계획을 세워야 합니다.

 

하지만, 한국의 내 집 마련 성향과 해외 상황을 비교하면, 두드러진 차이점과 공통점을 통해 한국의 독특한 부동산 시장 특징을 분석할 수 있습니다.

한국의 내 집 마련 성향

1. 높은 부동산 가격과 낮은 소득 대비 구매력
   • 한국에서는 평균적으로 집을 사기 위해 15년치 소득을 저축해야 할 정도로 부동산 가격이 높습니다. 특히 젊은 세대(19~34세)의 주택 소유율은 최근 13.2%로 5년 만에 최저치를 기록했으며, 신혼부부의 소유율도 감소하고 있습니다. 이는 높은 주택 가격과 낮은 소득 증가율이 주요 원인으로 작용합니다.
2. 전세 제도의 변화
   • 전통적으로 한국에서는 전세가 월세와 구매 사이의 중간 지대로 작용했지만, 최근 전세 계약이 급격히 감소하고 월세 비중이 증가하고 있습니다. 서울에서는 월세가 전체 임대 거래의 54.4%를 차지하며, 전세는 점차 사라지는 추세입니다.
3. 높은 대출 의존도와 가계부채 문제
   • 많은 사람들이 대출을 통해 집을 구매하지만, 이로 인해 가계부채가 급증하고 있습니다. 2024년 기준 한국의 가계부채는 약 1,927조 원으로 사상 최고치를 기록했으며, 대출 상환 불능으로 인한 압류 재산이 증가하고 있습니다.
4. 정부의 주택 정책
   • 정부는 공공임대주택 공급 확대와 저소득층 및 신혼부부를 위한 주택 보조금 제공 등 다양한 정책을 통해 주거비 부담을 줄이려 노력하고 있습니다.

해외와 비교: 내 집 마련 vs 월세 선호

                                                  한국                                                            해외(미국 중심)

 

주택 가격	매우 높음, 소득 대비 구매력 낮음	지역별로 다양하나, 일부 지역은 상대적으로 저렴함
임대 형태	전세에서 월세로 빠르게 이동 중	월세 선호, 초기 비용 적음
대출 의존도	높은 대출 의존도로 가계부채 급증	대출 사용 시에도 투자 대안 고려 가능
투자 대안	부동산 외 투자에 대한 관심 부족	S&P 500 등 주식 투자로 자산 증식 가능
정부 정책	공공임대주택 및 저소득층 지원 확대	일부 국가에서 세제 혜택 제공

 

한국에서 대출로 내 집 마련 vs 투자 시뮬레이션

조건

• 월 소득: 300만 원
• 저축률: 30% (월 90만 원)
• 집값: 6억 원
• 초기 다운페이먼트: 20% (1억 2천만 원)
• 대출 이자율: 연 5%
• 투자 수익률(S&P 500): 연 10%
• 기간: 5년 및 10년

결과 비교

                                                                                      5년 후 결과                                        10년 후 결과

 

S&P 500 투자 가치	약 1억 7천만 원	약 4억 원
대출 상환 총액	약 4억 원	약 5억 원
대출 이자 비용	약 8천만 원	약 1억 6천만 원

 

• 투자의 경우: S&P 500에 투자하면 복리 효과로 자산이 크게 증가합니다.
• 대출 상환의 경우: 이자 부담으로 인해 총 상환 금액이 집값보다 훨씬 높아집니다.

결론 및 추천

1. 한국에서는 높은 부동산 가격과 전세 감소로 인해 월세가 점차 보편화되고 있으며, 대출 의존도가 높아 가계부채 문제가 심각합니다.
2. 해외에서는 상대적으로 유연한 임대 시스템과 투자 옵션(S&P 500 등)이 있어 자산 증식 기회가 더 다양합니다.
3. 한국에서도 대출로 집을 사는 대신 투자를 고려할 필요가 있으며, 장기적으로 자산 증식 효과를 극대화할 수 있습니다.돈이 충분하다면 문제가 없겠지만 그렇지 않은 경우가 더 많으니까요. 

한국에서 집값이 떠들썩하다고는 하지만 대부분 서울의 요지인 경우이고, 다른 지역에 산다거나 한다면 저는 조금 고민해 볼 것 같기도 합니다. 예전엔 그렇지 않았죠. 집값은 한 번 사면 거의 올랐고, 그런 성향이 유지되곤 했는데, 문제는 앞으로겠죠. 대출을 10억씩 받아서 집을 산다면 이런 경우는 정말로 시기와 지역을 잘 골라야 하고, 이 글을 좀 안정성을 염두에 둔 글이지만 주식시장도 만만치는 않죠. 이제는 경제 구조가 바뀌어가는 시점인 것 같아요. 그래서 예전같으면 아파트 사야지 했는데, 특히나 저는 해외에 살다보니 과연 이러한 미미한 집값변동에 집을 사서 투자개념으로 가지고 있는 것이 현명한 것인지 많이 생각하게 합니다.